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働くことは誰でも嫌いなものだが、極端な性格で、働かないですむ方法ばかりを選ぶ。
その分、遊ぶこと、楽しむことが大好きである。
アパートを相続した人なら、しばらくはそのアパート収入でブラプラしているが、そのうちに足りなくなり、アパートまで人手に渡してしまう。
本人はそれで満足している。
バブルの崩壊前の地価高騰の原因の第一は、なんといっても、金余り現象である。
金余り現象とは、いわば高度成長の落し子で、その金が、すべて土地と株に殺到した。
その結果、株と地価の高騰が起こったのだ。
地価高騰の原因は、それだけではないにしても、経済成長がその大きな要因であることは間違いない。
つまり、日本の高度経済成長の恩恵の大半を、地主と株主が享受し、一般の多くの人たちは、そのほんのおこぼれにしかあずかることができなかったのである。
サラリーマンが、一生かかって手にすることのできる金額の何倍もの財産が、寝ている間にできてしまった。
株主の方はさておいて、バブルがはじけたとはいえ、地主は、間違いなく現在の特権階級である。
地主が動かす金の単位は、その他の階級とは桁が違う。
その地主にも悩みはある。
固定資産税であり、相続税である。
また、借地・借家人とのトラブルもある。
それは一般の庶民にとっては、ぜいたくな悩みなのだ。
地主（とくに都市近郊の）は、日本人が営々と築きあげてきた高度経済成長の恩恵を、ほとんど一人占めしてきた恵まれた存在であることを忘れてはならない。
その点を念頭におけば、ゆめゆめ自分の財産をおろそかにすることはできない。
ましてや、自分の権利ばかりを主張して、公の利益を無視したりしない。
本当の意味での資産運用を真剣に考えている人は、自分たちが恵まれた存在であることをよく知っている。
そして、本人とその家族の幸せを重視し、社会ともうまくやっている。
彼らが考えるのは、第一に自分たちの豊かな余生と家庭の繁栄だ。
いくら金があって財産が残っても、本人の人生が犠牲になり、家庭に争いがあってはならない。
資産を活性化し、高収益化することが、その目的にかなっていなければならないし、それが社会的な要請でもある。
第二に、相続税の節減と納税資金の確保をめざさなければならない。
相続による財産崩壊を防ぐには、あらかじめ準備が必要だ。
準備なくして免れることはできない。
最後にめざすのは「残された者たちの幸せ」である。
資産は一代きりのものではない。
一代だけのものなら、資産運用などほとんど必要はない。
送ることができるようにすること。資産運用の最後の目的となる。近年の路線価の高騰は、都市近郊の地主にとって、ひとしく他人ごとではなくなった。
何もしないでおくと、相続による財産破壊は免れない。
そのためには、今から手を打っておかねばならない（積極的資産運用）。
この二つの目的を一つずつ果たし、または二ついっぺんに果たすには、どうしても財産貸地の場合、地代収入はそれほど上がらないのに、固定資産税は上がる。
地価の高騰によって、財産価値は莫大なものになっているのに、貧しい収益性に泣いている。
なんとかしようとするのが、第一の要因だ（積極的財産運用）。
手持ちの財産をそのままにしておかないで、運用しようと考える場合には、いろいろな理由があるだろうが、もっとも大きな要因は、次の二つである。
その財産の収益性が、相対的にどんどん悪化しているケースがある。
その典型例が貸地を運用して組み替えをしなければならない。
そのままにしておいて、目的にかなうことは万が一にもない。
ところが、高収益化や、相続対策のための財産の組み替えの際、たちはだかるのが税金である。
従前の財産イコール組み替え資産であるべきなのに、ここから税金分だけ流出してしまうのだ（税務流出）。
たとえば、一億円の土地を売って、もっと高収益の上がる一億円の土地を取得しようとしても、それはムリ。
売った一億円には税金がかかっているから、その分目減りした物件しか、取得することができない。
仮に、不動産の組み替えを決意したとしよう。
真っ先に考えることは、いい組み替え不動産が見つかるかどうかである。
事業用の買い換えの適用を受けて、税務流出はさけられたとしても、組み替え不動産が劣悪な物件なら、買い換えは不成功といわねばならない。
しかも、事業用の買い換えには期限がある。
ゆっくりと探すわけにはいかない。
それに、資金手当の問題を解決しなければならない。
売却代金を手にして、ゆっくり買い換え物件を探せるのならよいが、それでは期限がきてしまう。
優良な物件を見つけたとしても、期限がすぎてしまえば、税務流出をさけることはできない。
したがって、財産の組み替えの場合、その資金とタイミングが、きわめて重要な問題となる。
かつては先祖から受け継いだ財産を、支障なく子孫に残していくのが、財産家の美徳とされた。
現在では、なにもしないで無償のまま財産を持ち続けることは困難になっている。
まず、固定資産税が高騰を続け、市街化農地の宅地並み課税も、平成４年からはじまった。
高い固定資産税を払い続けても、所有者が亡くなれば相続が待っている。
相続の対策を誤ると、その時点で財産は崩壊する。
アパート経営の所得税の増大も、頭の痛い問題だ。
ほっておくと、手取り資金は減少の一途をたどる。
税金から財産を守る方法として、法人成りは有効な手段だが、不動産賃貸業の法人成りには注意すべき点も多い。
なんとか守り育ててきた財産も、事情によって売却せざるをえないケースも生じる。
そのとき、タイミングと方法を誤ると、とりかえしのつかない悔いを残すことになる。
固定資産税の税率は一・四％となっていても、嘗ては、そのもとになる課税標準（固定資産評価額）そのものが、たいしたことがなかった。
毎年、市町村が勝手に決めて、送られてくる納税通知書どおりに、さして抵抗もなく支払ってきた。
よほど高額な不動産を多くもっている地主は別として、たいがいの地主は目くじらたてるほどのことはなかった、といっていいだろう。
ところが、最近は、その事情も大分変わってきた。
平成六年度の評価額は、公示価格の七○％ということで、平成三年度に比べて平均で三倍以上の評価替えが行なわれた。
固定資産税の評価替えは三年ごとに行なわれる。
昭和五十一年から六十年までは、地価はほとんど上がらなかった。
ところが、固定資産税の評価額は三年ごとに一割、二割とあがってきていた。
固定資産税の評価替えは、地価が急激に上がった時期にも、それほどあげないかわりに、ほとんど上がらない時期にも、ジリジリと上がっていく政策をとっているようである。
固定資産税は、固定資産の課税標準（固定資産税評価額）一・四％をかけて算出するのだが、この評価額は三年ごとに評価替えが行なわれている。
つまり、固定資産税は三年以上据竜置かれることはなく、必ず上がっていくのである。
昭和三十九年からはじまった。
この年は、評価額が大幅にアップしたため、固定資産税が何倍にもなり、そのまま課税すると、負担が急激に増大することになった。
その急激な負担増をさけるため、緩やかな上昇にし、毎年少しずつ上げていくようにしたものである。
たとえば住宅の場合、前回（三年前）の評価額にくらべて、今回二・五倍に上昇したときは、本年は前年の一・一倍とすることになっている。
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